O decreto n° 87-712 de 26 de agosto de 1987 classifica a substituição de lâmpadas e tubos de luz na categoria de reparações locativas, assim como interruptores, tomadas e fusíveis. Essa classificação impõe ao inquilino a responsabilidade de garantir o funcionamento normal desses elementos durante toda a duração do contrato de locação. A questão surge no momento da saída: é necessário deixar lâmpadas em funcionamento, e quais exatamente?
Lâmpadas e luminárias em locação: uma distinção jurídica a ser conhecida
O decreto de 1987 visa especificamente as lâmpadas, não as luminárias. Um plafon, uma arandela ou um lustre instalado pelo proprietário antes da entrada no imóvel continua sendo um equipamento da habitação. A lâmpada que se encaixa nele, por sua vez, é responsabilidade da manutenção normal do inquilino.
A confusão entre os dois é comum. Um inquilino que leva um lustre fornecido pelo locador se expõe a uma retenção no depósito de garantia. Por outro lado, retirar suas próprias luminárias (um plafon comprado para substituir um soquete nu, por exemplo) não apresenta problema, desde que a soquete original seja devolvida.
Sobre esse ponto, a questão de saber se é necessário deixar as lâmpadas na locação segundo a MetamorpHouse traz uma luz adicional sobre as obrigações respectivas do inquilino e do proprietário.
Decreto n° 87-712: o que o inquilino deve substituir antes do estado de saída
O anexo do decreto lista explicitamente os itens de manutenção a cargo do inquilino em relação à instalação elétrica:
- A substituição de lâmpadas e tubos de luz, independentemente de seu tipo (incandescentes, halógenas, LED com soquete padrão)
- A substituição de interruptores, tomadas e fusíveis defeituosos
- A conexão de fios elétricos no âmbito de pequenas reparações
O inquilino deve devolver lâmpadas funcionais em todos os pontos de luz que as continham na sua chegada. Na prática, no dia do estado de saída, cada soquete deve estar equipado com uma lâmpada em funcionamento.
Uma nuance se aplica ao desgaste. Se uma instalação elétrica se tornou perigosa ou se um equipamento de iluminação está estruturalmente defeituoso (soquete derretido, fiação danificada), a reparação é responsabilidade do locador, não do inquilino. O desgaste transfere a responsabilidade ao proprietário, mesmo para um item que figura na lista de reparações locativas.
Lâmpadas LED integradas aos equipamentos: um caso à parte durante a mudança
Os imóveis recentes possuem cada vez mais lâmpadas LED não desmontáveis, integradas em coifas, espelhos de banheiro ou spots embutidos. Essas lâmpadas não se encaixam em um soquete padrão e não são substituídas como um simples tubo de luz.
A qualificação jurídica muda. Uma LED integrada faz parte do próprio equipamento. Se ela falhar, a reparação depende da idade do aparelho e da origem da falha. Um espelho LED fornecido pelo proprietário cujo retroiluminado deixa de funcionar após vários anos geralmente é considerado desgaste.
O inquilino não precisa desmontar um equipamento para tentar substituir uma LED soldada a um circuito impresso. Essa operação sairia do escopo das reparações locativas definidas pelo decreto.
O que anotar no estado de saída para esses equipamentos
Na entrada e na saída, cada spot embutido, cada faixa de LED e cada aparelho de iluminação fixa merece uma linha distinta no documento. Mencionar “funciona” ou “não funciona” é suficiente, mas a ausência de menção cria um risco probatório real.
Estado de saída ausente: quais consequências sobre a devolução das lâmpadas
Sem estado de saída, presume-se que o imóvel foi recebido em bom estado de reparações locativas. Essa presunção, desfavorável ao inquilino, significa que, no momento da saída, o locador pode considerar que todas as lâmpadas estavam funcionando na chegada.
O inquilino que deseja contestar deverá fornecer provas (fotos datadas, testemunhos, trocas de mensagens escritas com o proprietário). Na ausência desses elementos, toda lâmpada faltante ou queimada pode justificar uma retenção no depósito de garantia.
O custo unitário de uma lâmpada permanece modesto, mas a multiplicação dos pontos de luz em um imóvel pode aumentar a conta. Em um apartamento com uma dezena de luminárias, a substituição completa representa uma quantia que, somada a outras retenções, se torna significativa.
O que o inquilino pode fazer para se proteger
- Fotografar cada ponto de luz no dia da entrada no imóvel, com a data visível no arquivo
- Informar por escrito ao locador sobre qualquer lâmpada faltante ou equipamento defeituoso nos primeiros dias
- Conservar as trocas (e-mails, cartas registradas) durante toda a duração do contrato de locação
- No dia da saída, verificar se cada soquete contém uma lâmpada funcional antes da chegada do proprietário
Depósito de garantia e lâmpadas faltantes: o que o proprietário pode reter
O locador tem um prazo legal após a devolução das chaves para restituir o depósito de garantia. Se o estado de saída revelar lâmpadas faltantes ou queimadas, ele pode realizar uma retenção, desde que a justifique por meio de uma comparação entre o estado de entrada e o de saída.
A retenção deve ser proporcional. Um proprietário que cobrasse a substituição de lâmpadas a um preço muito superior ao de mercado se exporia a uma contestação. Da mesma forma, uma retenção sem justificativa detalhada é contestável pelo inquilino.
O litígio em torno das lâmpadas quase sempre se resolve antes de chegar a um tribunal. Algumas lâmpadas novas colocadas na manhã do estado de saída são suficientes para evitar qualquer discussão. O custo é irrisório comparado às despesas e ao tempo que um desacordo sobre a devolução do depósito de garantia implicaria.
