Het decreet nr. 87-712 van 26 augustus 1987 plaatst de vervanging van lampen en lichtbuizen in de categorie van huurherstellingen, net als schakelaars, stopcontacten en zekeringen. Deze classificatie verplicht de huurder om gedurende de hele huurperiode te zorgen voor het normale functioneren van deze elementen. De vraag rijst bij vertrek: moet men werkende lampen achterlaten, en welke precies?
Lampen en verlichting in huur: een juridische onderscheiding om te kennen
Het decreet van 1987 richt zich specifiek op lampen, niet op verlichting. Een plafondlamp, wandlamp of kroonluchter die door de eigenaar voor de intrek is geïnstalleerd, blijft een onderdeel van de woning. De lamp die erin wordt geschroefd, valt echter onder het reguliere onderhoud van de huurder.
De verwarring tussen de twee is frequent. Een huurder die een door de verhuurder geleverde kroonluchter meeneemt, loopt het risico op een inhouding op de borg. Het verwijderen van eigen verlichting (een plafondlamp gekocht ter vervanging van een blote fitting, bijvoorbeeld) is daarentegen geen probleem, mits de originele fitting wordt teruggeplaatst.
In dit opzicht biedt de vraag moet men lampen in de huur achterlaten volgens MetamorpHouse aanvullende inzichten over de respectieve verplichtingen van de huurder en de eigenaar.
Decreet nr. 87-712: wat de huurder moet vervangen vóór de eindinspectie
De bijlage van het decreet somt expliciet de onderhoudspunten op die voor rekening van de huurder komen met betrekking tot de elektrische installatie:
- De vervanging van lampen en lichtbuizen, ongeacht hun type (gloeilamp, halogeen, LED met standaard fitting)
- De vervanging van defecte schakelaars, stopcontacten en zekeringen
- De aansluiting van elektrische draden in het kader van kleine reparaties
De huurder moet werkende lampen teruggeven op alle lichtpunten die er bij zijn aankomst waren. In de praktijk moet op de dag van de eindinspectie elke fitting zijn uitgerust met een werkende lamp.
Een nuance geldt voor veroudering. Als een elektrische installatie gevaarlijk is geworden of als een verlichtingsapparaat structureel defect is (verbrande fitting, beschadigde bedrading), is de reparatie de verantwoordelijkheid van de verhuurder, niet van de huurder. Veroudering verschuift de verantwoordelijkheid naar de eigenaar, zelfs voor een element dat op de lijst van huurherstellingen staat.
Ingebouwde LED-lampen in apparatuur: een apart geval bij verhuizing
Recente woningen bevatten steeds vaker niet-demontabele LED-lampen, ingebouwd in afzuigkappen, badkamerspiegels of inbouwspots. Deze lampen worden niet in een standaard fitting geschroefd en worden niet vervangen zoals een gewone lichtbuis.
De juridische kwalificatie verandert. Een ingebouwde LED maakt deel uit van de apparatuur zelf. Als deze defect raakt, hangt de reparatie af van de leeftijd van het apparaat en de oorzaak van de storing. Een LED-spiegel geleverd door de eigenaar waarvan de achtergrondverlichting na enkele jaren stopt met werken, valt doorgaans onder veroudering.
De huurder hoeft geen apparatuur te demonteren om te proberen een LED die aan een printplaat is gesoldeerd te vervangen. Deze handeling valt buiten het kader van de huurherstellingen zoals gedefinieerd door het decreet.
Wat te noteren over de eindinspectie voor deze apparatuur
Bij binnenkomst en vertrek verdient elk ingebouwd spotje, elke LED-strip en elk vast verlichtingsapparaat een aparte regel op het document. Vermelden “werkt” of “werkt niet” is voldoende, maar het ontbreken van een vermelding creëert een reëel bewijsrisico.
Afwezigheid van de eindinspectie: wat zijn de gevolgen voor de teruggave van lampen
Zonder eindinspectie wordt de woning geacht in goede staat van huurherstellingen te zijn ontvangen. Deze veronderstelling, nadelig voor de huurder, betekent dat de verhuurder bij het vertrek kan aannemen dat alle lampen bij aankomst werkten.
De huurder die wil betwisten, moet bewijs leveren (gedateerde foto’s, getuigenissen, schriftelijke correspondentie met de eigenaar). Bij afwezigheid van deze elementen kan elk ontbrekend of defect lampje rechtvaardigen dat er een inhouding op de borg plaatsvindt.
De eenheidsprijs van een lamp blijft bescheiden, maar de vermenigvuldiging van lichtpunten in een woning kan de rekening verhogen. In een appartement met een tiental verlichtingsarmaturen vertegenwoordigt de volledige vervanging een bedrag dat, samen met andere inhoudingen, aanzienlijk wordt.
Wat de huurder kan doen om zich te beschermen
- Elke lichtpunt fotograferen op de dag van binnenkomst, met de datum zichtbaar op het bestand
- Schriftelijk aan de verhuurder melden van elke ontbrekende lamp of defecte apparatuur in de eerste dagen
- De correspondentie (e-mails, aangetekende brieven) gedurende de hele huurperiode bewaren
- Op de dag van vertrek controleren of elke fitting een werkende lamp bevat voordat de eigenaar arriveert
Borg en ontbrekende lampen: wat de eigenaar kan inhouden
De verhuurder heeft een wettelijke termijn na de teruggave van de sleutels om de borg terug te geven. Als de eindinspectie ontbrekende of defecte lampen onthult, kan hij een inhouding doen, mits hij dit kan onderbouwen met een vergelijking tussen de eindinspectie en de begininspectie.
De inhouding moet proportioneel zijn. Een eigenaar die de vervanging van lampen tegen een veel hogere prijs dan de marktprijs in rekening brengt, loopt het risico op een betwisting. Evenzo is een inhouding zonder gedetailleerde onderbouwing betwistbaar door de huurder.
Het geschil rond lampen wordt bijna altijd opgelost voordat het voor de rechter komt. Enkele nieuwe lampen die op de ochtend van de eindinspectie worden geplaatst, zijn voldoende om elke discussie te vermijden. De kosten zijn verwaarloosbaar in vergelijking met de kosten en de tijd die een meningsverschil over de teruggave van de borg met zich meebrengt.
