Il decreto n° 87-712 del 26 agosto 1987 colloca la sostituzione delle lampadine e dei tubi luminosi nella categoria delle riparazioni locative, allo stesso modo degli interruttori, delle prese di corrente e dei fusibili. Questa classificazione impone all’inquilino di garantire il funzionamento normale di questi elementi per tutta la durata del contratto di locazione. La questione si pone al momento della partenza: è necessario lasciare lampadine funzionanti, e quali esattamente?
Lampadine e apparecchi di illuminazione in affitto: una distinzione giuridica da conoscere
Il decreto del 1987 si rivolge specificamente alle lampadine, non agli apparecchi di illuminazione. Un plafoniera, un’applique murale o un lampadario installato dal proprietario prima dell’ingresso nell’immobile rimane un’attrezzatura dell’alloggio. La lampadina che vi si avvita, invece, rientra nella manutenzione ordinaria dell’inquilino.
La confusione tra i due è comune. Un inquilino che porta via un lampadario fornito dal locatore si espone a una trattenuta sulla cauzione. Al contrario, rimuovere i propri apparecchi di illuminazione (una plafoniera acquistata per sostituire un attacco nudo, ad esempio) non presenta alcun problema, a condizione di reinserire l’attacco originale.
Su questo punto, la questione se sia necessario lasciare le lampadine in affitto secondo MetamorpHouse fornisce un chiarimento supplementare sulle obbligazioni reciproche dell’inquilino e del proprietario.
Decreto n° 87-712: cosa deve sostituire l’inquilino prima del verbale di uscita
L’allegato del decreto elenca esplicitamente i compiti di manutenzione a carico dell’inquilino riguardanti l’impianto elettrico:
- La sostituzione delle lampadine e dei tubi luminosi, indipendentemente dal loro tipo (incandescenza, alogena, LED a attacco standard)
- La sostituzione di interruttori, prese di corrente e fusibili difettosi
- Il collegamento dei fili elettrici nell’ambito di piccole riparazioni
L’inquilino deve restituire lampadine funzionanti su tutti i punti luminosi che ne erano dotati al suo arrivo. In pratica, il giorno del verbale di uscita, ogni attacco deve essere equipaggiato con una lampadina funzionante.
Una sfumatura si applica alla vetustà. Se un impianto elettrico è diventato pericoloso o se un apparecchio luminoso è strutturalmente difettoso (attacco fuso, cablaggio danneggiato), la riparazione spetta al locatore, non all’inquilino. La vetustà trasferisce l’onere al proprietario, anche per un elemento presente nell’elenco delle riparazioni locative.
Lampadine LED integrate negli apparecchi: un caso a parte durante il trasloco
Le abitazioni recenti presentano sempre più lampadine LED non smontabili, integrate in cappe, specchi da bagno o faretti incassati. Queste lampadine non si avvitano in un attacco standard e non si sostituiscono come un semplice tubo luminoso.
La qualificazione giuridica cambia. Un LED integrato fa parte dell’apparecchiatura stessa. Se si guasta, la riparazione dipende dall’età dell’apparecchio e dall’origine del guasto. Uno specchio a LED fornito dal proprietario il cui retroilluminazione smette di funzionare dopo diversi anni rientra generalmente nella vetustà.
L’inquilino non è tenuto a smontare un apparecchio per tentare di sostituire un LED saldato a un circuito stampato. Questa operazione uscirebbe dal quadro delle riparazioni locative definite dal decreto.
Cosa annotare nel verbale per questi apparecchi
All’ingresso come all’uscita, ogni punto luce integrato, ogni striscia LED e ogni apparecchio a illuminazione fissa merita una riga distinta nel documento. È sufficiente menzionare “funziona” o “non funziona”, ma l’assenza di menzione crea un reale rischio probatorio.
Verbale di ingresso assente: quali conseguenze sulla restituzione delle lampadine
In assenza di un verbale di ingresso, l’immobile è presunto essere stato ricevuto in buono stato di riparazioni locative. Questa presunzione, sfavorevole all’inquilino, significa che al momento dell’uscita, il locatore può considerare che tutte le lampadine funzionassero all’arrivo.
L’inquilino che desidera contestare dovrà fornire prove (foto datate, testimonianze, scambi scritti con il proprietario). In assenza di questi elementi, ogni lampadina mancante o bruciata può giustificare una trattenuta sulla cauzione.
Il costo unitario di una lampadina rimane modesto, ma la moltiplicazione dei punti luminosi in un’abitazione può aumentare il conto. In un appartamento con una decina di apparecchi di illuminazione, la sostituzione completa rappresenta una somma che, aggiunta ad altre trattenute, diventa significativa.
Cosa può fare l’inquilino per proteggersi
- Fotografare ogni punto luce il giorno dell’ingresso nell’immobile, con la data visibile sul file
- Segnalare per iscritto al locatore ogni lampadina mancante o ogni apparecchio difettoso nei primi giorni
- Conservare gli scambi (email, lettere raccomandate) per tutta la durata del contratto di locazione
- Il giorno dell’uscita, verificare che ogni attacco contenga una lampadina funzionante prima dell’arrivo del proprietario
Cauzione e lampadine mancanti: cosa può trattenere il proprietario
Il locatore ha un termine legale dopo la restituzione delle chiavi per restituire la cauzione. Se il verbale di uscita rivela lampadine mancanti o bruciate, può effettuare una trattenuta, a condizione di giustificarla con un confronto tra il verbale di ingresso e quello di uscita.
La trattenuta deve essere proporzionata. Un proprietario che fatturerebbe la sostituzione di lampadine a un prezzo molto superiore al prezzo di mercato si esporrebbe a una contestazione. Allo stesso modo, una trattenuta senza giustificativo dettagliato è contestabile dall’inquilino.
La controversia riguardante le lampadine si risolve quasi sempre prima di arrivare in tribunale. Alcune lampadine nuove collocate la mattina del verbale sono sufficienti per evitare qualsiasi discussione. Il costo è irrisorio rispetto alle spese e al tempo che comporterebbe un disaccordo sulla restituzione della cauzione.
